Birden Fazla Kira Sözleşmesi Olması Halinde Hangisi Geçerlidir?
Kira ilişkilerinde taraflar arasında zaman zaman aynı taşınmaza ve aynı döneme ait birden fazla kira sözleşmesi akdedildiği görülebilmektedir. Bu durum genellikle vergi dairesine ya da bankaya sunmak amacıyla düşük bedelli bir "resmi" sözleşme yapılması, ancak tarafların kendi aralarında gerçek bedeli içeren "gizli" bir sözleşme imzalaması (muvazaa) durumunda ortaya çıkar. Bazen de eski sözleşme yürürlükteyken tarafların şartları değiştirmek adına yeni bir metni imza altına alması kafa karışıklığı yaratabilir.
Peki, hukuki bir uyuşmazlık durumunda mahkemeler birden fazla kira sözleşmesi olması halinde hangisini geçerli kabul eder? Bu makalede, Yargıtay içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde konuyu mercek altına alacağız.
1. Muvazaa (Danışıklı Dövüş) Durumunda Geçerli Sözleşme
Uygulamada en sık karşılaşılan senaryo, tarafların vergi yükünü azaltmak amacıyla resmi kurumlara göstermek üzere düşük bedelli bir sözleşme yapıp, arkasından gerçek kira bedelini içeren ikinci bir sözleşme imzalamalarıdır. Hukukta buna nisbi muvazaa denir.
-
Gerçek İrade Esastır: Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, muvazaalı (danışıklı) olarak yapılan ve tarafların gerçek iradesini yansıtmayan düşük bedelli sözleşme geçersizdir. Tarafların gizli tuttuğu ve gerçek iradelerini yansıtan sözleşme geçerli kabul edilir.
-
İspat Yükü: Ev sahibi, kiracının gerçekte daha yüksek bir kira ödemeyi kabul ettiğini ileri sürüyorsa, aralarındaki gerçek sözleşmeyi (yan sözleşme/protokol) mahkemeye sunmak zorundadır. Banka dekontları, taraflar arasındaki WhatsApp yazışmaları ve geçmiş ödemeler de gerçek sözleşmenin varlığını ispatlayan en güçlü delillerdendir.
Kira uyuşmazlıkları, muvazaalı işlemler hukuku ve tahliye davalarının yasal çerçevesi hakkındaki güncel hukuki makalelere Mustafa Özerdem Makaleler sayfasındaki uzman rehberlerden ulaşabilirsiniz.
2. Yenileme ve Tarih İtibarıyla Sözleşmelerin Çelişmesi
Aynı taşınmaza ilişkin, aynı taraflar arasında farklı tarihlerde imzalanmış iki ayrı kira sözleşmesi bulunuyorsa, burada kronolojik sıralama ve tarafların yeni bir irade ortaya koyup koymadığı incelenir.
Temel Hukuk İlkesi: Sonradan yapılan sözleşme, aksi kararlaştırılmadıkça önceki sözleşmeyi ilga eder (ortadan kaldırır). Dolayısıyla, taraflar arasında sonradan imzalanan yeni tarihli kira sözleşmesi geçerlidir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken istisnalar mevcuttur:
-
Eğer yeni sözleşme sırf kiracının abonelik (elektrik, su, doğalgaz) açtırabilmesi veya belediyeden ruhsat alabilmesi için göstermelik olarak yapılmışsa ve bu durum ispatlanabiliyorsa, yine ilk (gerçek) sözleşme hüküm doğurur.
-
Yeni tarihli sözleşmede kira bedeli, süre veya tahliye şartları gibi esaslı unsurlar yeniden düzenlenmişse, taraflar artık eski sözleşmeye dayanarak hak iddia edemezler.
Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları, kira tespit davaları ve sulh hukuk mahkemesi usul işlemleri hakkında rehber niteliğindeki dökümanlara Mustafa Özerdem Makaleler kısmından ulaşarak yasal haklarınızı detaylıca öğrenebilirsiniz.
3. Farklı Kişilerle Yapılan Çifte Kira Sözleşmesi
Bir mülk sahibinin, aynı taşınmazı birbirini tanımayan iki farklı kişiye kiralaması durumunda çok daha karmaşık bir mülkiyet ve borçlar hukuku sorunu ortaya çıkar.
-
Öncelik İlkesi: Taşınmaz henüz hiçbir kiracıya teslim edilmemişse, tarih olarak daha önce yapılan (eski tarihli) sözleşme geçerli kabul edilir ve o kiracıya öncelik tanınır.
-
Zilyetlik (Teslim) Önceliği: Eğer sözleşme tarihlerine bakılmaksızın, taşınmaz kiracılardan birine anahtar teslimiyle fiilen teslim edilmişse, artık taşınmazı elinde bulunduran (zilyet olan) kiracının sözleşmesi geçerli kalır. Taşınmaza giremeyen diğer kiracı, mülk sahibine karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradığı maddi ve manevi zararlar için tazminat davası açma hakkına sahiptir.
Kira sözleşmelerinin fesihi, sözleşmeye aykırılıktan doğan haksız fiil tazminatları ve Yargıtay’ın bu alandaki emsal kararları hakkında hazırlanan kapsamlı analizlere Mustafa Özerdem Makaleler linki üzerinden ulaşarak kurumsal ve bireysel haklarınızı nasıl savunacağınızı profesyonel perspektiften öğrenebilirsiniz.
Sonuç
Birden fazla kira sözleşmesinin varlığı halinde tek bir mutlak doğrudan bahsetmek imkansızdır; her somut olayın, sözleşmelerin yapılış amacının ve tarafların gerçek iradelerinin mahkemece titizlikle analiz edilmesi gerekir. Göstermelik sözleşmelerle yasal yükümlülüklerden kaçınmaya çalışmak, ilerleyen süreçte hem mülk sahipleri hem de kiracılar için telafisi güç hak kayıplarına ve cezai yaptırımlara yol açabilmektedir. Bu nedenle, kira ilişkisi kurulurken veya şartlar güncellenirken tüm sürecin şeffaf, net ve hukuki güvence altında yürütülmesi büyük önem arz eder.
