İfraz ve Tevhit Süreci: Belediye Onayından Mahkeme Kararına Hukuki Rehber

Gayrimenkul geliştirme, miras paylaşımı veya ortaklığın sonlandırılması süreçlerinde sıkça karşılaşılan ifraz (bölünme) ve tevhit (birleşme) işlemleri, hem idari hem de hukuki boyutları olan teknik süreçlerdir. Bir taşınmazın imar planına uygun olarak parçalara ayrılması veya komşu parsellerin birleştirilmesi, mülkiyet hakkının özünü doğrudan etkiler.

Peki, bu süreçlerde belediye onayı hangi noktada devreye girer? Hissedarlar arasında anlaşmazlık çıktığında mahkeme kararı ile ifraz nasıl gerçekleştirilir? Bu makalede, 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde idari süreçlerden yargı aşamasına kadar tüm detayları ele aldık. Güncel hukuki makalelere göz atmak ve benzer konularda detaylı bilgi edinmek için Mustafa Özerdem Hukuk Bürosu Makaleler sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

1. İfraz ve Tevhit Nedir?

Hukuki süreçlere geçmeden önce kavramsal olarak bu işlemlerin ne anlama geldiğini netleştirmek gerekir:

• İfraz (Ayırma): Tapu kütüğünde tek bir parsel olarak kayıtlı olan bir taşınmazın, imar planlarına uygun olarak birden fazla yeni parsele bölünmesi işlemidir.

• Tevhit (Birleştirme): Birbirine bitişik birden fazla parselin, yine imar mevzuatı çerçevesinde bir araya getirilerek tek bir parsel numarası altında tescil edilmesidir.

Her iki işlem de mülkiyetin sınırlarını değiştirdiği için sıkı idari denetimlere tabidir. İmar hukuku ve taşınmaz yönetimiyle ilgili diğer güncel yasal incelemelere ulaşmak isterseniz, Mustafa Özerdem Makaleler sekmesi üzerinden uzman yazılarını okuyabilirsiniz.

2. İdari Süreç: Belediye Encümeni ve İl Encümeni Onayı

İfraz ve tevhit işlemleri kural olarak rızai (isteğe bağlı) yürütüldüğünde tamamen idari bir prosedürdür. Maliklerin tamamının ortak iradesiyle hazırlanan serbest mühendislik dosyaları, yetkili idari organın onayına sunulur.

• Yetkili Merci: Taşınmaz, belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeyse onay yetkisi Belediye Encümeni’ne aittir. Belediye sınırları dışındaki alanlarda ise yetki İl Encümeni (veya İl İdare Kurulu) tarafından kullanılır. Belediye başkanı veya belediye meclisinin bu işlemleri tek başına onaylama yetkisi yoktur.

• Süreç ve Askı: İlgili idare, önüne gelen başvuruyu en geç 30 gün içinde imar planına, sokak siluetine ve kamu yollarına cephe şartlarına uygunluk yönünden inceleyerek karara bağlamak zorundadır. Onaylanan planlar tescil edilmek üzere Tapu Müdürlüğü'ne gönderilir.

Önemli Not: İdarenin, mevzuatta açık bir hüküm olmamasına rağmen ifraz veya tevhit işlemini "yola bedelsiz terk" yapılması şartına bağlaması hukuka aykırıdır ve bu tür durumlarda idari işlemin iptali davası açılabilmektedir.

3. Anlaşmazlık Durumu: Mahkeme Kararı ile İfraz (Kazai İfraz)

Müşterek (paylı) veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda, tüm hissedarların ifraz veya tevhit işlemine onay vermesi zorunludur. Ancak uygulamada paydaşların bir araya gelerek ortak karar alması her zaman mümkün olmamaktadır. Hissedarlardan birinin dahi imza vermekten kaçınması durumunda idari yoldan rızai ifraz yapılamaz.

Bu tıkanıklık durumunda devreye yargı yolu girer. Hissedarlardan herhangi biri, ortaklığın rızaen çözülemediği gerekçesiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası açabilir.

Mahkeme Kararıyla Bölünme Şartları

Mahkeme, davanın açılmasıyla birlikte taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini (yani fiilen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını) inceler. Mahkeme kararı ile ifrazın yapılabilmesi için şu şartlar aranır:

1. İmar Mevzuatına Uygunluk: Mahkeme, ilgili belediyeden veya il özel idaresinden taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğine dair imar durum belgesi ister. İmar planına göre minimum parsel büyüklüğünün altında kalan veya yola cephesi bulunmayan yeni parseller oluşturacak bir ifraza mahkeme de karar veremez.

2. Tarımsal Arazi Kriterleri: Eğer taşınmaz bir tarım arazisi ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki asgari tarımsal arazi büyüklükleri dikkate alınır. Bu sınırların altındaki arazilerin mahkeme eliyle de olsa ifrazı mümkün değildir.

3. Payların Denkliği: Bölünme sonucunda ortaya çıkan yeni parçaların, hissedarların pay değerlerine denk düşmesi gerekir. Eğer tam denklik sağlanamıyorsa, eksik kalan pay ivaz (para) ilavesiyle dengelenir.

Eğer taşınmazın imar yönünden aynen taksimi (ifrazı) mümkün değilse, mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir ve taşınmaz icra yoluyla satılarak bedeli paydaşlara dağıtılır. Gayrimenkul uyuşmazlıkları, idari kararların iptali ve ortaklığın giderilmesi davalarına dair temel haklarınızı öğrenmek için Avukat Mustafa Özerdem Makaleler kategorisindeki hukuki analizleri inceleyebilirsiniz.

Sonuç

İfraz ve tevhit işlemleri, basit birer harita mühendisliği çalışması olmanın ötesinde mülkiyet hakkının sınırlarını çizen ve imar hukukunun katı kurallarına bağlı olan süreçlerdir. Sürecin belediye encümeninde takılması veya hissedarlar arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle mahkemeye taşınması, ciddi zaman ve hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle hem idari başvuru aşamasında hem de sulh hukuk mahkemelerindeki dava süreçlerinde uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak en sağlıklı yoldur.