Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: 2026 Hukuki Rehberi

Türkiye'de gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm süreçlerinin temel taşı olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir tarafın (arsa sahibi) arsasındaki belirli payların mülkiyetini devretmeyi, diğer tarafın (yüklenici/müteahhit) ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek teslim etmeyi üstlendiği karma yapılı bir sözleşmedir. 2026 yılı itibarıyla inşaat maliyetlerindeki değişimler ve yeni imar yönetmelikleri, bu sözleşmelerin hukuki denetimini daha da kritik hale getirmiştir.

Sözleşmenin Geçerlilik Şartları ve Şekil Kuralları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bünyesinde taşınmaz satış vaadini barındırdığı için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Kanunun öngördüğü bu resmi şekil şartına uyulmadan imzalanan "adi yazılı" sözleşmeler kural olarak geçersizdir.

• Resmi Şekil Şartı: Sözleşmenin mutlaka noter huzurunda yapılması gerekir.

• Arsa Paylarının Belirlenmesi: Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı ve arsa payı oranları net bir şekilde belirtilmelidir.

• Teknik Şartname: Kullanılacak malzemenin kalitesi, asansör, peyzaj ve ortak alan detayları sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır.

Sözleşme hazırlık sürecinde hak kaybına uğramamak ve teknik şartnamelerin hukuki güvencesini sağlamak için mustafaozerdem.av.tr/makaleler adresindeki güncel gayrimenkul hukuku içeriklerini inceleyebilirsiniz.

Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi

İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilmemesi veya projenin durması durumunda yüklenicinin temerrüdü söz konusu olur. Bu durumda arsa sahibinin seçebileceği hukuki yollar mevcuttur. Ancak 2026 yılı yargı uygulamalarında, fesih hakkının sonuçları inşaatın tamamlanma oranına göre değişiklik gösterir:

1. Geriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma oranı genellikle %90'ın altındaysa, sözleşme geçmişe etkili olarak feshedilir. Bu durumda müteahhide devredilen tapular geri alınır.

2. İleriye Etkili Fesih: Eğer inşaat %90 ve üzerinde tamamlanmışsa, Yargıtay içtihatları uyarınca dürüstlük kuralı gereği fesih ileriye etkili sonuç doğurur. Müteahhit, yaptığı iş oranında hak kazandığı bölümleri alabilir ancak eksik işler bedelini ödemekle yükümlüdür.

Sözleşmenin feshi süreçleri, tapu iptal ve tescil davaları ile gecikme tazminatı talepleri hakkında detaylı teknik analizlere mustafaozerdem.av.tr/makaleler kütüphanesinden ulaşabilirsiniz.

Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar

• İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi): Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, iskânın alınması yüklenicinin borcudur ve inşaatın teslimi sayılabilmesi için iskânın alınmış olması kritik bir eşiktir.

• Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı: İnşaatın geç teslim edilmesi durumunda ödenecek aylık kira tazminatı veya maktu cezai şart tutarları sözleşmede açıkça yer almalıdır.

• Üçüncü Kişilerin Durumu: Müteahhitten henüz bitmemiş inşaattan daire alan kişilerin durumu, sözleşmenin feshi halinde risk altına girebilir.

İnşaat sözleşmelerindeki cezai şartlar, ayıplı ifa ve mülkiyet devri uyuşmazlıkları ile ilgili Yargıtay’ın 2026 yılındaki emsal kararları için mustafaozerdem.av.tr/makaleler sayfasındaki uzman yazılarını takip etmeniz önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

• Sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir miyim? Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki taraflı irade beyanı veya mahkeme kararı ile feshedilebilir; ihtarname ile tek taraflı fesih genellikle yeterli değildir.

• Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur? Arsa sahipleri mahkemeden "nama ifaya izin" alarak inşaatı kendileri tamamlayabilir ve masrafları müteahhitten rücu edebilirler.

Önemli Uyarı: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uzun vadeli ve yüksek maliyetli projelerdir. Sözleşmenin imzalanmasından inşaatın teslimine kadar geçen süreçte hukuki denetim, projenin güvenliği için elzemdir.